[경제 공부] 2023년 부동산 대세하락? 공급과 수요? PIR? 매수심리?

안녕하세요 Jasmine입니다.

 

 

요즘 경기침체를 막기위해서 11월 2일에 제롬 파월 의장이 75BP를 올린 이후, 주식 시장이 말이 아닙니다.

그런 만큼 주식, 부동산에 관심을 가지지 않을 수가 없는데요.

같이 용어와 현재 부동산 시장에 대해서 공부하는 시간을 가져봅시다.

 

 

용어 정리

※ PIR (Price to income ratio, 가구소득 대비 주택가격 비율)

PIR은 주택가격을 가구당 연 소득으로 나눈 것으로, 쉽게 말해서 주택 가격 ÷ 가구소득으로 표현 됩니다.

※ DSR (Debt service ratio, 총부채원리금상환비율)

DSR은 내 소득에서 대출 원리금 상환 금액이 차지하는 비율입니다.

※ 주택 구입 부담지수 (Housing Affordability Index)

HAI = 대출상환가능소득/중간가구소득(월) * 100

중위소득 가구가 대출을 받아서 중간 가격 주택을 구입할때 대출금에 대한 부담을 지수로 나타낸 것입니다.

100은 중위 가격의 주택을 샀을때 소득의 약 25%를 주담대 원리금 상황에 사용한다는 것

200은 중위 가격의 주택을 샀을때 소득의 약 50%를 주담대 원리금 상황에 사용한다는 것 으로 지수가 높아질 수록 부담이 커진다는 것입니다.

 

사실 주택구입 부담지수는, 소득 혹은 주택가격의 기준을 어디로 두느냐에 따라 지수값이 많이 달라지기 때문에 통계적으로 해석하는데 있어 잘 해석을 해야합니다.

전체 평균 / https://www.hf.go.kr/research/portal/theme/indexStatPage.do

서울의 주택구입부담지수, 204

서울의 경우 204입니다.

사실상 현재 집값을 거품이라고 이 지표만 보고서 해석을 하는 것은 정확하다고 볼수는 없지만, 현재 상황이  문제가 있다 라고는 해석할 수 있습니다. 

 

부동산,  수요와 공급 형태로 바라보면?

 

  보통 부동산에서의 거래는 주식과 다르게 빠르게 현금화를 하는 것은 매우 힘듭니다.

2019, 2020년에 거래량이 급증을 하면서 매매가격이 많이 올랐는데요,

공급, 수요 측면에서 어떤 일이 일어난 것일까요?

 

 

한국의 부동산은 다른 외국의 경우와 다르게 '전세제도' 라는 특이한 형태의 임대 시장이 형성이 되어 있습니다.

이로 인해 대한민국의 임대시장은 월세형태 보다는 전세형태가 주 인데요.

그러다 보니, 다른 월세형태의 임대시장이 운영되고 있는 외국과는 다르게 금리의 영향이 조금 덜 하지 않나 라는 생각이 듭니다. 수익률을 계산하기 위해서 전세보다는 월세가 더 민감할테니까요.

 

 

 

  2019년, 20년을 거치며 정부에서 임대차 3법을 통해서 전세를 줄이는 현상을 만들어 냈습니다. 즉, 수요는 동일한데 임대시장에 대한 공급을 줄이게 되는 현상이 전세난을 만들어내게 되었습니다. 이를 통해 전세가가 급등을 하게 되었고 다시 매매가를 끌어올리는 형태를 만들어냈습니다. 이는 흔히 말하는 MZ세대 (20, 30세대)들에게 '내집마련'에 대한 불안감을 만들어내며 수요를 증가시켰습니다. 공급은 줄고, 수요는 늘어나니 당연히 가격이 급등할 수 밖에 없지 않나라는게 2021년 이전의 부동산 상황인 것 같습니다. 

 

 

 

  사실 2022년보다는 대부분이 2023년에 미국의 금리가 가파르게 상승을 하면서 23년에 집값의 하락 전망 혹은 빠르면 22년 하반기부터 집값의 하락을 예측을 하셨을 것 인데요. 과연 연준의 본격적인 금리 상승을 예전부터 예측하신 분들이 얼마나 계셨을지는 의문입니다. 정말 점쟁이 수준이실텐데 부럽습니다. 그건 그렇고, 요즘 돌아가는 추이를 보면 금리가 너무 가파르게 오르다 보니 앞으로 몇 년간은 굉장히 추운 겨울이 펼쳐지는 게 아닌가 싶습니다.

 

 

  매매시장에서 (분양, 일반 매매시장)의 상황도 굉장히 심각한 상황입니다. 최근 뉴스를 보면, 미분양이 계속 증가하고 있는 것이 확인이 되고 있습니다. 미분양이 된다는 것은 결국 공급이 늘어난다는 것으로, 현재 얼어붙은 시장에서 안그래도 수요가 없는데 공급만 증가하는 상황이 되니 가격 하락의 큰 요인으로 작용하게 될 것으로 보입니다.

 

 

  그렇게 된다면 일반 매매시장에서도 매도 물량이 증가하게 되는 상황으로 이어지게 될 것으로 판단이 됩니다. 뭐 어떻든 공급이 늘어나게 된다는 것이겠죠.. 이런 상황에서 수요자들은 매매를 하기 보다는 가격이 떨어지고 있는 전세를 택할 것으로 보이는데 제 개인적인 생각은 19, 20년을 거치며 많은 무주택자들이 주택을 샀다는 것입니다. 수요의 상당수가 줄어들었다고 보는 것인데요. 가격이 상승하게 되는 변곡점이 온다면, 이 분들이 투자를 위해서 무리를 해서라도 2주택, 3주택 구매하는 수요자로 돌변하겠지만, 이 국면이 언제쯤 올런지는 현재로서는  짧아도 약 5~6년의 시간은 필요하지 않나 싶습니다. 이 분들 같은 경우는 매매가격을 매우 높은 곳에서 구매를 상당수 하셨기 때문에, 실수요자라는 입장을 가지고 있지만 매우 힘든 시기가 될 것이라고 생각됩니다.

 

  현 정부에서는 주택시장에 대해서 어떤 식의 접근을 가지고 정책을 내고 있을까요? 현 정부는 집값의 급격한 상승도 원치않고, 연착륙이 될 수 있도록 정책을 내고 있는 것 같습니다. 사실 정부가 15억 초과 아파트에 대한 규제를 이렇게 빨리 풀어줄지는 예상치 못했습니다. 하지만, 정부에서는 풀어주더라도 큰 효과가 없다고 생각한 것이 아닌가 싶습니다. 정부 정책이라는 것은 사실 하락이든 상승이든 그 흐름을 살짝 방해를 할 뿐이지 흐름자체는 바꿀수 없다고 생각합니다.

 

 

  현 상황에도 매도자들이 이 정책을 호재라고 생각하여 높은 호가로 내놓을까요? 여기서 호가를 올리면 안 그래도 없는 거래량이 더 줄 것 입니다. 금리 인상 자체가 워낙 큰 상황이기 때문에 규제를 푼다고 한들 큰 효과가 없는 것이라고 정부가 판단을 했다고 보여집니다.

 

  저는 현재 주택을 구매하기 위해서 임장을 자주 다니고 있지만, 호가 이외의 가격 (급매 가격) 으로 부동산에서 자주 연락이 옵니다. 그러다보니 확실히 요즘은 매수자 우위의 시장이 라고 몸소 느껴지는데요, 결론적으로는 상황을 보니 매수자 입장에서는 23년 하반기 까지는 좀 더 시간을 가지고 지켜봐도 되지 않을까 라는 생각이 강하게 듭니다. 가격적으로는 최고가 대비 60% 수준까지는 지켜봐도 되지는 않을까 싶습니다. 좀 급하신 분들은 월세로 들어가서 상황을 보시는 것이 좋을 듯 합니다. 매수해서 매도 가격 떨어지는 것보다는 월세 나가는 것이 더 이득일테니까요